Как самостоятельно взыскать неустойку по ДДУ с застройщика, алгоритм действий

Под  ДДУ  (Договор Долевого Участия) подразумевается кредитование застройщика, который обязан передать кредитору-дольщику построенную квартиру. Все положения ДДУ регулируются статьями ГК РФ и ФЗ-214 от 30.12.2004г. Средства по ДДУ вносятся долями в конкретизированный договором или приложением к нему срок. Конкретная дата сдачи объекта также прописана. Любое нарушение условий договора ведет к начислению штрафных санкций. Взыскать неустойку с застройщика хлопотно, но вполне реально.

Когда взыскивается  неустойка по ДДУ?

Единственным основанием для взыскания неустойки по ДДУ является затягивание застройщиком даты передачи квартиры.  Заставить его компенсировать чрезмерное ожидание можно даже за 1 день просрочки, но при наличии подписанного передаточного акта.

Расчет неустойки производится следующим образом:

1/150*СР*КДП*ЦД.

СР – ставка рефинансирования – она же ключевая ставка ЦБ РФ. С 17.09.2018 по 28.10.2018г. она составляет 7,5%.

КДП – число дней просрочки по ДДУ.

ЦД – общая цена договора.

Пример:

1/150*7,5*10*3,5 млн. = 17 500 руб. – сумма неустойки за 10-дневную  просрочку ДДУ при стоимости квартиры в 3,5 млн. руб.

4 шага взыскания неустойки по ДДУ

Взыскание неустойки с застройщика по ДДУ начинается с последовательного выполнения следующих шагов.

• Направление аргументированной претензии.
• Оформление искового заявления.
• Судебное разбирательство.
• Исполнение решения суда.

При грамотном составлении претензии взыскания можно добиться и без суда. Судебная практика по взысканию неустойки ДДУ противоречива. С одной стороны, суды преимущественно поддерживают интересы клиента, с другой нередки случаи обращения в апелляционные инстанции и длительное общение с приставами. Все это требует материальных, моральных и временных затрат.

Досудебный порядок взыскания неустойки

Правильная претензия о взыскании неустойки по ДДУ содержит следующую информацию.

• Факты, подтверждающие нарушение договора.
• Сумма неустойки к взысканию по вышеуказанной формуле.
• Аргументация правовыми нормами и законодательными актами – ст. 6 ФЗ-214, ст. 310 ГК РФ.
• Реквизиты для перевода неустойки на счет клиента ДДУ.

На взыскание неустойки по ДДУ образец претензии выложен на нашем сайте по ссылке. Отправить ее нужно с описью и уведомлением на юрадрес застройщика. Ее копия вместе с описью и чеком об отправке остается у клиента. К отправляемой претензии прикладываются копии документов из описи:

• Договор с застройщиком и соглашение о переуступке, если оно заключалось.
• Документы о своевременной оплате взносов.
• Подписанный акт передачи недвижимости.

Для решения вопроса по претензии о взыскании неустойки по ДДУ отводится 10 рабочих дней. При превышении этого срока застройщику грозит штраф в размере 50% от запрошенной клиентом неустойки. Но, обязать его выплатить может только суд.

Затягивание сроков добровольной выплаты неустойки

Нередки случаи, когда застройщик, получив правильно составленную претензию по ДДУ, затягивает выплату неустойки. К примеру, он получил ее и ответил в течение 10 рабочих дней, направив клиенту письменный отзыв, но выплату не произвел. С одной стороны, срок о рассмотрении письменного обращения соблюден, с другой, взыскание по ДДУ не удовлетворено.

У клиента два варианта – ввязаться в переговоры и переписку по взысканию или сразу обратиться в суд. Даже, если переписка заняла несколько месяцев, но деньги так и не получены, право на обращение в суд все равно сохраняется. Адвокаты рекомендуют не тратить время на пустые переговоры, а сразу после получения неудовлетворительного ответа или при его отсутствии инициировать взыскание неустойки по ДДУ через суд.

Выгоды добровольной выплаты неустойки по ДДУ

Для застройщика взыскание неустойки ДДУ в суде крайне невыгодно. Удовлетворение иска, а это распространенная практика, возлагает не него помимо неустойки следующие выплаты:

• штраф —  50% от вовремя не выплаченной неустойки;
• компенсация судебных издержек дольщика (госпошлина, адвокатские услуги);
• погашение убытков клиента от затягивания передачи жилья.

Соблюдая досудебный порядок взыскания неустойки по ДДУ, застройщик сохраняет репутацию – информация о судебном процессе не попадает в открытые источники и не наносит урон рейтингу.

Составление искового заявления на неустойку по ДДУ

Чтобы призвать застройщика к ответу через суд, нужно составить исковое заявление о взыскании неустойки по ДДУ. Образец искового заявления выложен здесь. В нем конкретизируются факты, подтверждающие нарушение срока передачи квартиры и его нежелание добровольно выплатить неустойку. Аргументированным иск считается только с приложением следующих копий.

• Договора ДУ с приложениями к нему.
• Документов, подтверждающих внесенные платежи.
• Претензии о нарушении сроков передачи квартиры.
• Почтового уведомления о вручении/невручении претензии, либо вернувшегося письма с отметкой почты о неполучении адресатом.
• Документальных подтверждений сопутствующих убытков (договор аренды квартиры и квитанции на оплату по нему, документы на оформление ипотеки и т.д.) Ущерб считается только за период просрочки, а не за весь срок ДДУ.
• Договора переуступки (при наличии).
• Переписки с ответчиком на предмет выплаты неустойки.
• Оплаченной квитанции на госпошлину.

У иска о взыскании неустойки по ДДУ есть все шансы на успех только при условии заключения прямой сделки между клиентом и застройщиком и ее регистрации в Росреестре.

Вопрос: Как взыскать неустойку, если сменился застройщик? — только в юрисдикции судов. Добровольно принудить нового застройщика компенсировать просрочку не получится.  Иск строится на основании изначального ДДУ и последующих соглашений, включая переписку относительно смены застройщика. Иск о взыскании предъявляется к последнему из них.

Когда нельзя взыскать неустойку?

Зная о повсеместной практике с просрочкой и ответственности за нее, застройщики грамотно обходят эту норму. Взыскание неустойки по договору ДДУ невозможно при следующих условиях.

• Кооператив. Клиент подписывает соглашение о членстве в кооперативе, а не ДДУ. При затягивании со сдачей объекта в качестве истца выступает целый коллектив, а не одно лицо. Этот факт существенно отражается на судебной процедуре – ее регламенте и сроках.
• Предварительный ДДУ. Такой договор представляет собой просто предварительное соглашение, он не проходит регистрацию в Росреестре, соответственно, не имеет силы в суде и не является основанием для взыскания неустойки. Как может выглядеть такой договор — смотрите по ссылке.

Если ваша ситуация ни под одну из вышеописанных не подходит, тогда спокойно составляете претензию. При ее неудовлетворении готовьте исковое заявление на взыскание неустойки по ДДУ.

Особенности подачи иска о неустойке по ДДУ

Взыскать неустойку с застройщика по ДДУ в полном объеме даже при наличии правильно оформленных документов сложно – нужна профессиональная подготовка и опыт судебных тяжб такого рода. У ответчика есть свои юристы, которые всеми силами будут защищать интересы своего подопечного. Судебное взыскание строится с учетом следующих факторов.

Выбор  суда

• Общая юрисдикция. Иск по ДДУ регистрируется в суде по месту постоянной или временной регистрации заявителя, либо адресу ответчика – в  районном или городском. Местом  исполнения договора судья может посчитать как адрес объекта, так и местонахождения  ответчика. По этой причине его лучше не указывать. Взыскание неустойки с застройщика по ДДУ через общий суд рекомендуется при небольшой сумме иска. Тут есть свои отрицательные моменты – высок риск снижения суммы неустойки, решение часто зависит от личного мнения судьи, велик процент отказов во взыскании из-за недостаточной доказательной базы.
• Арбитраж. Взыскание неустойки по ДДУ через арбитражный суд имеет более высокие шансы – взыскиваемая сумма не снижается. При наличии достаточной доказательной базы такие иски удовлетворяют в полном объеме. Но, сроки рассмотрения на порядок больше, чем в общем суде. На арбитражное взыскание неустойки по ДДУ стоимость услуг гораздо выше, чем сопровождение обычного гражданского процесса. Хотя при удовлетворении иска по ДДУ, затраты заявителя обычно присуждают ответчику, обращаться в Арбитраж стоит только при крупной сумме взыскания.

Подача иска

Заявление на взыскание регистрируется, и назначается предварительное слушание. Обращаясь в общий суд, дублировать ответчику иск с приложениями не нужно — это делает суд.

Взыскание неустойки в арбитраже по ДДУ требует отправки заявления ответчику до обращения в суд. В сопроводительном письме указывается срок добровольного удовлетворения требований.  Документ-подтверждение о направлении копии иска ответчику прилагается к заявлению в суд — копия почтового уведомления о вручении.

Количество заседаний

Действующая судебная практика говорит о том, что решение по иску о ДДУ принимается обычно на третьем заседании. Этого правила придерживаются судьи при отсутствии необходимости в дополнительных сведениях.

Госпошлина

Госпошлина по взысканию неустойки по ДДУ рассчитывается в соответствии со ст. 333.19 и ст. 333.36 НК РФ.

По данным Консультант Плюс на 1 октября 2018г.:.

П. 1 ст. 333.19:

п. 3 ст. 333.36:

Пример расчета госпошлины:

К примеру, размер неустойки по иску ДДУ составляет 1 200 000 руб.

Применяем формулу: ГП = (13 200+(СВ-1 000 000)/100×0,5), в которой ГП— госпошлина, СВ — сумма взыскания.

Получаем:

13 200 + (1 200 000 – 1 000 000) / 100 х 0,5 = 13 200 + 200 000 / 100 х 0,5 = 13 2000 + 1000 = 14 200 руб.

Реквизиты для уплаты госпошлины необходимо уточнить на официальном сайте суда.

Исполнение решения суда

Само решение по делу о неустойке по ДДУ оглашается, как правило, на третьем заседании. Забрать его можно через 2 недели после оглашения. Для обжалования предоставляется 1 месяц. При отсутствии жалоб решение о взыскании по истечении этого месяца считается вступившим в силу. Писать заявление о выдаче исполнительного листа можно сразу после этого. Последний нужно отнести в отделение ФССП, которое и будет производить взыскание.  Дальше они все сделают сами  — исполнительный лист направят ответчику по ДДУ для добровольного погашения.

По истечении срока на него приставы отправят лист в банк(и), где у ответчика зарегистрирован действующий счет. Средства по неустойке автоматически спишутся в пользу истца. Главное, изначально в иске указать реквизиты для перечисления неустойки. Если это не было сделано, реквизиты предоставляются приставам.

Почему суд снижает неустойку по ДДУ?

Суды общей юрисдикции часто уменьшают сумму заявленной истцом неустойки. Это возможно при одновременном совпадении трех обстоятельств.

• Несоразмерность суммы взыскания и нанесенного ущерба.
• Исключительный случай.
• Встречное заявление застройщика о снижении.

Ст. 333 ГК РФ обязывает суды придерживаться правила соразмерности неустойки, то есть, соотносить, насколько заявленная истцом сумма по ДДУ соответствует тяжести допущенного ответчиком нарушения. Судьи знают о существовании практики и позиции высших судов относительно ст. 333 ГК РФ, и по умолчанию уменьшают сумму неустойки до разумных, по их мнению, пределов, не вникая в суть. Им главное, что есть заявление от ответчика, а он его не забудет подать.

Чтобы избежать такого урезания, нужно грамотно обосновать свои требования в исковом заявлении.  Для этого используются следующие формулировки со ссылками на положения ФЗ-214.

• Указанная неустойка не превышает двукратной учетной ставки и является соразмерной (иное нужно доказать).
• Размер неустойки ДДУ фактически покрывает убытки от просрочки передачи жилья по ДДУ.
• Требование неустойки является законно обоснованным.
• Размер неустойки по ФЗ-214 ниже, чем по закону № 2300-1 от 07.02.1992г., заявить  требования по которому истец тоже имеет право.

Учитывая вышеизложенное, самостоятельно отстаивать свои права в суде по выплате неустойки ДДУ сложно. Здесь нужна квалифицированная юридическая помощь. Цены на взыскание неустойки через суд по ДДУ вполне доступны, тем более, что понесенные затраты суд возложит на ответчика.

Ссылки:

http://sudact.ru/regular/doc/7cuVpNdw2KVX/ — решение суда со снижением суммы неустойки.